中原建业代建的扩张

随着绿城管理成功赴港上市，成为“代建第一股”之后，中原建业管理也于11月10日赴港递交了上市申请文件，有望成为第二家代建上市公司。

与建业地产一样，中原建业也是重仓河南省，但在上市文件中可以清楚地看到，中原建业在“以河南为战略重点”之下，有着全国扩张的愿望憧憬。

一定程度上，中原建业的代建模式或成为建业品牌推广至全国的战略手段。

在这憧憬之下，也可以看到，中原建业暨建业品牌拓展至全国所面临的诸多挑战与瓶颈。

出省考验

从当前情况来看，中原建业在房地产代建公司中排名第二，布局六个省及自治区的95个城市，单从城市数量来看甚至超过绿城管理的85座城市。

细看项目具体分布可发现，在河南省外，中原建业的项目数量仅有8个，若称中原建业已经打开河南省外市场，显然有待观察。

中原建业作为建业地产分离出来的代建公司，可以认为中原建业基本承袭了建业地产的设计风格与建造水平。因此，中原建业的产品受众可参考建业地产的受众。

根据建业地产2019年年报披露，建业地产在河南布局城市除郑州为二线城市外，其余均为三四线城市。售价方面，除郑州平均售价达14611元/平方米外，其余城市平均售价均在1万元/平方米以下，大部分低于7500元/平方米，平均售价为6888.8元/平方米。

总体而言，建业地产的产品大多是平价住宅，鲜有高端产品。

这点也可从中原建业扩张的目标城市中看出，上市文件申请版本中指出，公司计划扩张的城市具备“人口较多、居民密度较高及\或城镇化水平相对较低”特点。从另一个侧面也反映，不论是建业地产还是中原建业扩张至更高层级的阻力。

对于代建行业而言，品牌外输是不可忽视的一环。

建业地产在河南省的知名度自然不可否认，但若扩张到河南省外恐怕要遇到影响力不足的问题。因此对于中小房企而言，中原建业是否可以提供相对于自有品牌足够多的溢价，自然是它们在寻求代建公司时所要考虑的问题。

事实上，这并不仅仅是消费者对建业住宅品牌认可度的问题，而是中原建业在面对河南省外地产项目时必然要面对水土不服的问题。

一定程度上来说，住宅房屋存在相当的同质性，但不同地域仍有其特点，不同城市的居民也有各自的喜好。对于根植于河南的建业，能否深入了解外省消费者的喜好，建造出广受欢迎的住宅还是未知数。

另一个层面，中原建业亦有分担建业地产拓展省外市场风险的意味。

中原建业以轻资产方式扩张，全程参与设计、建造、营销等，唯独资本由中小房企客户承担。无疑在试水省外市场同时降低了自身风险，可以说是建业地产开疆拓土的另一种尝试。

高利润率或难持续

根据招股书，中原建业2019年和2020年上半年净利率分别达到62.2%和62.8%，显著高于绿城管理2020年上半年商业代建部分39.9%的毛利率。

这很大程度上受到绿城管理运营模式的影响，观点指数翻阅绿城管理聆讯资料集信息，可以看到2019年自营代建毛利率高达64.5%。

相较之下，合作伙伴的同期毛利率仅为24.7%，合作模式显然有分担风险的好处。但同时，合作伙伴的利润水平也一定程度上影响了绿城管理的利润率。

另一点值得注意是，绿城管理2019年上半年项目出售均价1.21万元/平方米，而2020年同期则上升到1.51万元/平方米。这也反映绿城“深耕于高端住宅领域”的定位，对比之下，建业地产2019年的销售均价为6472元/平方米，可以推断中原建业销售均价上涨幅度不会太大。

代建平价住宅的中原建业，以何实现更高的利润率？

仅从公开信息，很难判断中原建业高利润率的具体原因，但大致有两个因素。一方面，中原建业在河南凭借市场地位，和当地的品牌效应，设定较高的费率。

另一方面，据上市文件申请版本，中原建业大约有85%项目采用了标准化产品，降低了成本。标准化产品大规模实施，与建业地产专注于河南有关，反映了其对当地住宅市场的深刻理解。

不过，随着竞争的加剧，中原建业恐怕难以维持现有的绝对优势地位。从上市文件申请版本披露的数据来看，虽然2019年中原建业“为项目拥有人出售的总建筑面积计”的市场份额高达90.1%，但是可以发现同年新合约面积的市场份额占比仅有73.2%。

这在一定程度上预示着，随着其他代建公司的进入，中原建业市场份额正在缩小，尽管在相当的时期来看，有理由相信公司在河南依然会保持优势地位。

代建市场竞争加剧的后果之一便是利润降低，这点也在中原建业上市文件申请版本的风险因素中提及。随着更多头部房企加入代建行业，中原建业将很难保持高费率的模式，让利保量也将很难避免。

由于披露限制，不同项目的收益水平及具体费率暂不得而知。不过，在中原建业或者建业地产没有耕耘的其他省份，品牌效应的缺失以及新入玩家的进入等因素，预计亦很难让中原建业继续保持高额利润率。

不仅如此，中原建业较低运营成本的一个因素是标准化的产品设计，虽然尚不能知晓使用标准化所导致的成本节约程度，但可预计在拓展至更多省份后，中原建业很可能经历标准化的磨合期，从而导致成本增加。

总体而言，中原建业选择了与绿城管理不同的路线，这种“标准化”产品路线帮助中原建业走多远，还需拭目以待。

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