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专家透底:6大原则确定购房位置!- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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公寓投资底层逻辑与指南
现在市场上为何有如此多的公寓呢?不是住宅价格更高吗?为什么不多建点住宅?这得从公寓的底层逻辑说起,我们得知道什么是公寓?什么是好的公寓。下面我们来探究一下。
一个城市,它主要的收入是什么?那当然是税收了。那么怎么样才能产生尽量多的税收呢?不可能加税吧!那当然是发展尽量多的商业。
一个城市的土地是有限的,所以很多朋友说,我所在的城市还大把土地呢,为啥土地资源会呢?很遗憾,政府给以住宅的土地份额是非常有限的,实行饥饿供给。而对于商业、工业用地则是土地的主要供给对象,因为可以给城市带来活力和远远不断的发展血液。
所以类似各种各样的创业园、孵化园,xx公司总部大楼,都是比较容易从政府那里获取土地的,这是当地政府招商引资求之不得的。
所以对于商办有地的需求,在政策的供给端基本上是被满足掉了的。那既然已经被满足,需求自然是很低迷的。那还有谁愿意去做商办呢?
这根本难不倒追求利益的商人,那就把这些商办用地变相去满足居住需求,所以这就是我们今天看到的公寓产品,如雨后春笋。
从我们基本的感觉来说,住宅都是比公寓产品贵,为何开发商会喜欢公寓产品?这得从公寓的土地说起。
一般商办用地的价格和住宅用地的的价格相差至少5成以上,也就是同地段、同时期出让的住宅土地是8000的话,那么商办用地的价格可能就在4000以下,一半不到,这是地价差。
再来看看房价差,同一块地的住宅卖20000,那么这个公寓很可能就需要14000-15000,所以我们可以清楚的认识到,公寓价格一般是住宅价格的7折左右。
所以公寓获取的利润率是高于住宅的,有利益的地方,就有趋之若鹜的商人。
这就是公寓。
既然了解了公寓,那么怎么来判断一个公寓值不值得投资呢?我们可以按以下标准来选择公寓。
1.单价是同一块地住宅的7折,因为公寓地价远低于住宅,能低于7折最好,低不了就看你个人的接受度了。
2.地铁上盖。对于住宅来说,有地铁最好,没有也不意味着不行。但是对于公寓来说,地铁是至关重要的,这关系到公寓的便利性。
你去租一套房子,你最大的渴望是什么?说动听点事便利,说实在是可以让你变成一个懒人,绝对不能因为租了公寓,而增添了很多生活麻烦,那样的公寓是租不出去的,所以地铁上盖是非常重要的一个因素。
3.旁边是购物中心,这个是锦上添花的一项,内在逻辑还是可以把一个租客变成懒人,下楼解决一切问题。
4.这条是最重要的因素,一定得是小户型。
怎么来理解呢?就是你买一套公寓,大多数是小户型,户型的面积不要超过40平方米。如果你的公寓是50平方米、60平方米、70㎡,甚至有100多平方米的,那你的钱花得就不太合算了。
理解这个问题你得对租赁市场有一定的了解。你把40平方米和50平方米的一套公寓放到租赁市场上去租。每个月的租金差不了多少。但是你买的时候,差了10个平方米,假设一平方米2万,那就是20万。差了25%,差距是非常大的。
如果你选择的公寓携带了这四个基因,当然是可以打高分了,但现实中是比较少能碰到的。但反过来思考,如果你选择的公寓,一个基因都不占,这个公寓你就得小心了,很有可能成为你的负资产。
还有一点很重要的点需要说明的。就是我们投资公寓需要带着什么样的心态呢?那就是要把投资的目的聚焦在租金的年收益率上面。你这个租金一年能收多少,再除以这个公寓的总价,如果能等于4%,那这个公寓的收益率就算是不错了。
把投资目标聚焦在租金回报率上边,并把公寓的房价上涨当做是一种意外。房价不涨,或微微上涨是正常的。但是,如果有一天行情来了,房价猛涨,就把它当做意外的惊喜。
抱着关注租金回报率,房价上涨是惊喜的心态,再带着上边公寓的四个基因去选择投资公寓,预祝你在投资公寓的路上大获全胜。
人对世界的困惑源于无知,如果懂得再多一些,看世界的眼光就会不一样,这是知识的力量。
责任编辑: luoheadmin
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