房屋质量出问题应该找谁 商品房也有质保期

买房是老百姓生活中的一件大事，而房屋质量出现问题也是常见的事情。与此同时，仍有不少消费者对商品房质保期一无所知，绝大部分购房者不知道具体的质保年限和范围。

不同质量问题有不同对策

现实生活中，房屋的质量问题一般可分为以下三种：房屋主体结构质量不合格;严重影响正常居住使用的质量问题;其他质量问题。针对这三种不同的质量问题，业主应该怎么办?

只要通过国家有关部门的质量鉴定，房屋主体结构质量属不合格的，购房者就可以依法退房并要求开发商赔偿损失。法律依据是“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十二条：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

对于严重影响正常居住使用的质量问题，上述解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但何为“严重影响正常居住”尚无法律明确，因此只能由法官自由裁量。

对于其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等的处理，买受人不能因此要求退房。但在保修期内购房者可以要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。依据是上述解释第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

当然，需要提醒的是，业主应该注意《物业服务合同》中物业有无关于房屋维护和修缮的约定，如有约定，业主可直接找物业公司;当房屋出现质量问题时，业主收集相应的证据也很重要，必要时可通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录，最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强证据效力。切勿通过不交物业费来解决问题，从而耽误了向开发商主张权利的最佳时机。

弄清楚保修范围和期限

很多业主不知道，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任，其依据是“城市房地产开发经营管理条例”第三十一条。《住宅质量保证书》的内容，应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

另外，根据“房屋建筑工程质量保修办法”第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

如买受人在期限内出现上述问题，物业在接到居民的报修后，会转而找开发商或施工单位来解决。如果根据《物业服务合同》的约定，物业对房屋有维护和修缮义务的，则由物业委托工程队进行维修。

当然，如果房屋在过维修期后，出现了渗水等质量问题，则要根据出现问题的具体部位，来找直接负责方。如果是自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己出钱维修，物业可帮助联系有关维修人员。如果非人为造成的问题出现在共用部分，如大楼墙面渗水、下水道淤积等，或是小区公用设施设备，如小区内道路损坏、栏杆磨损等，则由物业提取小区物业维修资金维修。《地产周刊》再次提醒购房业主：一定要注意《住宅质量保证书》中的保修范围和期限。