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“康养”成地产布局新领域- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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下半年楼市展望:大稳小乱
如果要用一个确切的形容词去描述中国房地产市场2018年上半年的整体状况,那就是:胶着。
在一二线楼市普遍存在“五限”( 限购、限贷、限价、限售、限商)的背景下,部分一二线城市一二手房屋价格“倒挂”现象日益严重,部分三四线城市却经历了一波“破万”的狂欢。
购房者担心房价走高,开发商正被收紧的融资环境所困扰。
作为高杠杆资金密集型企业,融资渠道受限对于房企而言无疑是雪上加霜,同时,严峻的融资环境又会进一步影响房企的拿地情况。
在下半年的战场中,房价走势如何?房企能否获获得喘息之机?房企的拿地趋势是否会变?
在受访的多位业内人士看来,下半年,中国房地产市场仍会呈胶着之态。但在这迷雾里,仍有丝丝可循之光,指引着购房者、房企去选择相应的战略,以穿过下半年的“楼市迷雾”。
楼市大稳小乱
房价总是牵动着诸多人的心弦。
在新城控股副总裁欧阳捷看来,下半年楼市总体上会呈现“大稳小乱”之态。
“所谓大稳,即‘房住不炒’政策会一以贯之,楼市的调控不会放松,特别是在一二线城市。但某些地区对于风险和危机的认知偏弱,还会出现小乱格局——有的放松、有的收紧、有的打压。”欧阳捷表示。
在此背景下,一二线城市市场难以继续增长,三四线城市就需要承担稳定房地产投资市场的重任。
苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙指出,此前三四线城市房价之所以出现强势反弹,主要是因为棚改创造的需求较大以及相对于一二线城市的优势。
“但如今三四线城市去库存已经接近完成,价格也上涨到一定高位,的优势将在下半年逐渐消失。”黄志龙说。
可能会有喘息之机
目前,虽然部分热点城市仍存一定的房价上涨压力,但对于当前楼市来说,在“房住不炒”基调精准的施策下,各地楼市乱象正在被有效规制。
另一方面,在此番调控大背景下,房企上半年所面临的融资监管环境也愈发逼仄。
在上半年被收紧的融资渠道压得“透不过气来”的房企,下半年能否得到喘息之机?
对此,黄志龙表示,下半年实体经济的融资环境可能会有边际放松的迹象,从最近央行多次降准、释放流动性以及货币政策转变为“保持流动性合理充裕”的表述看,货币政策和融资环境持续偏紧的环境将不复存在。
“但是,房地产市场可能会是个例外,房企的融资环境还将保持收紧状态,但进一步收紧的可能性也不太大。传统渠道对于大型房企和行业还是有天然的偏爱,房地产行业的资产不良率低、抵押物充足、业务模式成熟等优势非常突出。”黄志龙称。
哪里拿地
融资环境必然会对房企的拿地情况造成影响。
数据显示,房企上半年拿地日趋理性,拿地总额及成本却双双下降。2018年上半年,20家代表性房企累计拿地金额6101亿元,同比下降12.4%。具体来看,上半年房企拿地逐季下降。
分区域来看,二线城市仍为房企布局热点,拿地金额占比为53.4%,一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。
从数据上来看,上半年三四线城市土地市场热度不减。
但专业人士认为,2016年、2017年两年,大房企争相进入三四线城市的风潮导致三四线城市土地市场过热,也使得一部分本在三四线城市少有布局的房企考虑后续是否需要进入。因此,房企下半年在三四线城市拿地的热情应该会有所减退。
数据显示,2018年上半年,收并购总量持续增长,且仍集中于一二线城市。多数房企拿地仍以招拍挂为主,但收并购比例持续增加,并购面积占比已超20%。专业人士分析认为,下半年收并购的机会会多一些,一些撑不住的中小型房企可能会出售资产。
随着市场集中度的快速提升,市场优质资源逐渐减少,2018年或将成为房企在一二线城市收并购的最后窗口。
责任编辑: luoheadmin
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