北上广不相信眼泪，“租不起时代”来临?

北上广不相信眼泪，“租不起时代”来临?

最近，相比于曾经犹如脱缰野马般的高房价，一路飙升的高房租卷入了舆论的漩涡。8月18日，我爱我家副总裁、我爱我家集团研究院院长胡景晖因炮轰中介助推房租上涨而辞职;8月17日，北京住建委约谈自如、蛋壳、相寓不得恶性竞争推高房租。一时间，长租公寓及高房租成为业内关注的焦点。

据我爱我家集团研究院统计，北京上半年租金均价为4649元/套，环比去年下半年上涨7.3%，今年6月份环比5月上涨了4.2%，同比2017年6月上涨了8%。2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%，同比2017年6月增长了3.1%。此数据并非孤例，诸葛找房的数据也体现了持续攀升的房租。北京2017年3月至2018年7月房租均价一直呈现波动上升的趋势。从今年5月至7月北京房租均价由80.5元/月/平方米上涨至90.12元/月/平方米，月均涨幅约为6%。

北京2016年-2018年租金均价变动图 (数据来源：诸葛找房)

凤凰网房产记者调查发现，随着暑期租房高峰期的来临，北上广深等一线城市在出现了季节性上涨之外，但涨幅却比往年来势“凶猛”。更有网友表示：“本来5300元左右，现在直接涨到了7000!之前是买不起房，现在是连租也租不起了。”

根据贝壳研究院统计数据统显示，在长沙、南京、北京、济南、上海、广州、杭州等城市呈现租金环比涨幅明显增加的现象。其中，长沙环比涨幅最高为4%，北京租金涨幅为2.5%，上海、广州增幅达1%。

图：重点城市2018年7月租金环比涨幅

数据来源：贝壳研究院

供需失衡、资本等因素成为“幕后推手”

为何房租会迎来大涨?在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来，总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。

具体来看，以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著;其二，北京等一线城市的租赁人口中，80%集中在20—35岁，月均收入低于1万元，60%为合租，属于高度的价格敏感型，需求主要是单间，但是市场的供应是整租和大户型居多。此外，受大兴火灾事件影响，2017年12月新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%，此后议价空间亦有明显收窄。随着毕业季临近，2018年5、6两月，新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%，议价空间进一步收窄，6月降至3.7%，为2017年以来最低水平。

数据来源：Real Data数据库

“房住不炒”“租售并举”等政策的推出，一定程度上催生了资本抢滩长租公寓这一全新的市场“蓝海”。一批以蛋壳、自如等一批中介机构涌入长租公寓高价抢夺房源，租客在租金博弈过程中成为“买单”者。

近日，清华水木论坛有名为“仙翩”的网友发帖称，他挂出的位于天通苑的120平三居室，预期价位原本在每月7500元，但自如和蛋壳两家中介在经过三轮抬价之后，房租原地大涨3300元，高达10800元。

伟业我爱我家集团控股公司副总裁则认为，重装修、重装配的现状模式，让长租公寓出现了跑偏的问题，是这轮房租租赁暴涨的真实原因。事实上，北京“腾笼换鸟”构建“高精尖”经济结构定位，金融IT、高端服务业人群在要求房屋品质提升的同时，这让装修及管理成本也转嫁到了租客身上。

与长租公寓运营商抬高价格消息相对的是，长租房市场的盈利问题也成为其发展的“拦路虎”。业内人士表示，由于部分装修、运营等成本偏高，即便是出租价格高于市场价20%，有时候也很难盈利。

“按照当下的租售比，从修正的角度看，正常的市场租售比是会超过资金成本的，而国内资金成本现在最便宜在5-6%，租售比只有1-2，也就是，如果按照资本市场的獠牙，租金需要暴涨2-3倍，他们才有稳定的长期市场利润。”中原地产首席分析师张大伟表示。

如何破局?

杨现领认为租金问题的本质是供求，租金稳定的关键在于纠正供求失衡。

据统计，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上，供不应求仍是主要矛盾。

“核心在于构建一套完整的租赁供应体系，就目前来看，可以从存量的私人房源、集体建设用地、企业闲置用地三个潜在的供应渠道进行供地。”杨现领说。

胡景晖则表示，长租公寓问题一旦爆发，资金链一旦断裂，承租人涉及量将涉及范围非常广，今年或明年是长租公寓死亡之年。为此，他提出三条建议：第一，通过全国住建系统建立房屋租赁指导价。第二，如果有了指导价，出现异常交易，老百姓可以向政府举报，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消资质;第三，建议住建部门尽快和一行三会建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。

8月17日，北京市住房和城乡建设委员会官网显示，北京市住建委联合多部门集中约谈住房租赁企业，明确“三不得”“三严查”。同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。这在一定程度上，对中介发展具有一定的警示作用。

“在‘房子是用来住的，不是用来炒的’指引下，不仅要防止炒房子，更要避免炒房租。租赁市场的规范需要法律、制度规范，更需要监管的强介入，对资本要有约束，政策的导向是民生。而不是在资本的丛林中，资本为王，市场在公共产品供给领域有时是失灵的。” 恒 大研究院副院长夏磊称。