城镇居民可否购买农房？法院：不具备主体资格合 同无效

不少城镇居民倾向于去远郊区购买农村房屋，因此引发的纠纷也日益增多。7月13日，记者从北京市怀柔区人民法院获悉，受近年来农房增值的影响，以买房人不具备购买农房主体资格为由，卖方起诉要求确认合同无效的现象较为显著。

在何种情况下，农房买卖合同会被认定为无效?怀柔法院雁栖法庭庭长李志国表示，对于非同一集体经济组织成员之间购买农房、城镇居民购买农房的，时至诉讼之际买房人仍然不具备农房所在集体经济组织成员身份的，司法实践中一般认定买卖合同无效。

城镇居民购买农房 买卖合同被判无效

王某夫妇是怀柔区庙城镇某村村民。2009年7月19日，王某夫妇与房某夫妇达成《房产买卖协议书》，约定将自己的农房卖给房某夫妇，房某夫妇支付房款30万元。不过，房某夫妇是城镇居民，且不是该村集体经济组织成员。

房某夫妇购房后一直闲置，没有新建和增加设施。王某夫妇在经营场地被征用后无处居住，就向村委会申请建房，因原房产仍登记在这对夫妻名下，他们申请建房未果。因认为房某夫妇不具有购买涉案房屋的资格，王某夫妇诉至怀柔法院，请求判定买卖合同无效。

“该房屋是在中介的介绍下购买的，签订《房产买卖协议书》时，买卖双方以及中介都在场，且均在协议书上签了字，不同意合同无效。”房某夫妇辩称。最终，法院支持了王某夫妇的诉讼请求。

“违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。”怀柔法院雁栖法庭副庭长赵成杰介绍说，宅基地使用权系权利人基于其农村集体经济组织成员身份，依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。

赵成杰表示，双方签订《房产买卖协议书》时，房某夫妇不具备该村集体经济组织成员身份，双方签订的《房产买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，因此，法院对王某夫妇的诉讼请求，予以支持。

农房买卖纠纷增多 法院提醒购房需谨慎

作为北京市的远郊区之一，怀柔的农村房屋买卖市场活跃。据怀柔法院统计：近三年来，该院共受理农村房屋买卖合同纠纷案件391件。其中，2015年该院受理56件，2016年受理70件、2017年受理160件、2018年上半年受理105件，受理案件数量上升趋势明显。

怀柔法院统计发现，非同一集体经济组织成员之间纠纷占比高，多数是起诉城镇居民购买农房要求确认无效。李志国分析说，涉案合同的订立时间往往较早，在买卖合同订立之后的较长的期限，卖方均未主张合同效力问题，后起诉要求确认合同无效与近年农房升值因素具有较大关联性，“拆迁因素导致农房增值为纠纷产生重要原因”。

在涉及农房买卖的案件中，常存在一房屋多卖的情况。 “连环买卖房屋，增大了查清的事实难度。”李志国表示，由于担心法院判决合同无效，部分买房人往往抗拒诉讼，导致买房人另行转卖情况不易查清，加大法院处理此类案件的难度。对于双方当事人之间存在实质性争议的买卖合同，订立合同时间多较早，尤其是在合同法、土地管理法修订内容颁布实施之前订立买卖合同，后被确认无效的，买房人从心理认知上很难接受。

合同被确认无效后，后续还会涉及房屋返还、农房价值上涨后区位补偿以及房屋重置成新价问题等。李志国说，按照合同法的有关规定，各方当事人应互负返还义务，应依照彼此过错的程度承担相应的赔偿责任。从公平原则出发，在房屋出卖人未退还购房款且赔偿损失的前提下，仅判令买房人单方返还房屋，有失公允。

“从兼顾买卖双方的利益平衡出发，原则上应当将退还购房款、返还房屋、赔偿损失等事宜一并解决。”不过，他坦言，在司法实践中，绝大多数买受人都坚持认为合同有效，当最终生效裁判确认合同无效后，针对相关损失只能另案处理。

“目前，无论是行政政策还是法律规定，均存在对非同一集体组织成员之间的农房交易持否定态度的情况。”李志国建议，谨慎进行农村房屋买卖的交易，注意遵从相关政策和法律规定。诉讼过程中，涉案当事人要认真对待法官的释明建议，一并对损失进行主张，减少一案另诉产生的时间与精力的耗费。如在一案诉讼中未对相关损失提出主张，在房屋买卖合同最终被裁判无效后，应及时针对损失问题，通过诉讼途径予以主张，避免拖延。