漯河

成品房交付 对房地产及关联行业的影响

2018年01月16日来源:漯河日报房产时评责任编辑:luoheadmin

近日,《河南省建筑业转型发展行动计划(2017-2020)》明确了河南省建筑业的发展目标,鼓励发展装配式住宅,严格执行《河南成品住宅设计标准》。2018年开始,新建住宅全部按照成品房设计建设,这项规定对房地产市场、购房者及房地产关联行业有什么影响呢?

开发商

成品房的出现影响最大的还是房地产企业,这是对开发商实力的考验。销售形势好时,开发商的资金压力小,但若等房子交付时才能完成销售的话,那资金压力就会增大。因为成品房交付意味着建筑成本每平方米增加1000元左右,10万平方米的项目,在交付前就要增加1亿元左右的装修投资。如果开发商在房子交付时还有40%的存量没有售完,这就会比之前多出4000万元的投入。虽然开发商可以让装修公司先行垫付,但是面对没有实力的开发商,装修公司是不愿意垫付的。

同时,成品房交付会延长工期,这就要求开发商在工期管理方面要提高标准。另外,开发商该如何解决挑选与客户匹配的装修标准、装饰材料、内部设备等问题?

购房者

成品房的出现,即便开发商不再增加利润,但购房者每平方米多支付1000元左右是必然的。如果按增加15%的利润来算,开发商缴纳的各项税费合在一起又有15%,等于你需要支付1300元,100平方米的房子就要支付130000元。按照首付30%的首套房计算,首付要多支付近40000元。而高端项目的装修、税收及利润会加大到4000元,会占到未来销售价格的三分之一,对于购买125平方米户型的房主来说,就要多花50万元,首付30%的话也要多付15万元。

可买毛坯房自己装修不也要花钱吗?是这样,而且花钱肯定会比开发商少,因为个人装修可以不要发票,而开发商要缴纳售房价格12%的税。另外,开发商还要利润,至少要多出30%的利润,但这不足以抵消开发商在原材料采购方面的支出,所以购房者的成本提高是必然的。

但从另一方面来说,购房者减少了装修时间成本,也省心了,并且大大降低了装修噪音扰民的不利因素,对于环境污染的影响也会降低。

装修公司

成品房时代对装修公司的冲击也是巨大的,原本一个10万平方米的小区可能会有20家甚至是50家装修公司接订单,但是成品房交付的话,这个小区可能只需要一两家装修公司。这对装修公司的设计能力、资金实力、组织能力都是考验,散兵游勇的装修公司很难在新房市场接到活儿了。当然在二手房市场和房子已经交付的市场,这些没有规模的装修公司还是有市场的,但随着时间的推移,这个市场也会逐步被有规模的装修公司取代。

建材市场

笔者认为,未来的装修应该是这样的:1.开发商确定项目销售对象,并制订装修标准;2.装修公司提供装修方案及主材,或由开发商提供主材;3.确定主材后,直接和生产厂家签订合同,由生产厂家直接发往住宅小区;4.装修公司按照合同和程序施工,装饰材料不够或损耗时,再由生产厂家补货。

由此可以看出,整个过程没有与建材市场产生关联。因为成品房交付后,开发商可直接从厂家采购,即便当地的建材经销商也用不着仓库了,也不需要在当地展示、陈列、存储大量的货物了,所以说,成品房对建材市场、建材经销商的冲击也是巨大的。

建材生产企业

综上所述,成品房交付对建材生产企业的冲击也是不可小觑的。今后,只有物美价廉的建材品牌和有独特个性、较高性价比的建材能站稳脚跟,因为开发市场的集中度越来越高。举个例子,恒大集团在河南兰考县牵头投资上百亿建了与住宅配套的装饰材料及室内用具生产企业,等这些企业投产之后,自然会主要从这里采购建材。

一线房企下沉三、四线城市是大势所趋,如今在我市已有三家全国排名前十的房地产企业进入,这不仅会加剧房企的整合,也会加剧相关行业的整合。

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