漯河

现在的房价处于什么阶段

2018年01月13日来源:楼盘网综合整理本地楼市责任编辑:luoheadmin

常常有人说“等房价跌破多少多少再考虑看房”之类的誓言。的确,在很多人眼里,房价过高,早晚要回调。对于房价高低的预期,也影响了每个人买房的决策。如果你预期5年后房价暴跌,显然这五年间你不会买房;而如果你估计5年后房价大涨,肯定会趁早入市。在这里,房太尉就来说说中国现在的房价处于什么阶段。

房价让人琢磨不透,原因是它缺少一个价值标尺。比如手机、电脑、鸡蛋,猪肉等,这些商品的价格我们差不多都知道会在什么范围浮动。有些年,即使肉蛋涨价,但也不会偏离价值太远,何况价格在供需稳定后优惠回归均衡。但商品房不一样,说它是商品,但它的成本非常不透明,行业壁垒很高,供给端垄断性强。

不过,在没有办法客观衡量房价的情况下,我们还有一把尺子可以用,就是时间。以时间为标尺,我们可以把房子跟它的自己相比较。我们有各个国家各个时间房价的历史数据,根据它的走势,不说能准确预测未来,但至少能总结出一些规律吧。比如说,要是我们知道房价一般是涨30年跌5年,那数一数过去房价涨了多久,就知道现在该不该买房了。

真有这样方便的办法吗?有!举几个例子:美国1989年房地产泡沫破裂、储贷危机,到2007年次贷危机,泡沫再破裂,18年。日本1974年开始经济调整,到1991年泡沫破裂,18年。香港房地产1985年复苏,到1997年金融危机,2003年再次复苏,18年。

经济学家霍默霍伊特在《房地产周期百年史:1830~1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书中总结,在芝加哥103年的房地产历史中,各种事件先后重复了五六次,平均间隔为18年。

伦敦土地联合会执行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期规律。他在《2010泡沫破碎:房价、银行与经济萧条》书里解释,一个完整的房地产周期是18年左右,在这18年里,房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂,最后是历时4年左右的崩溃。

找周期的好处是,它不因炒房客的多少而改变。市场里的投机者不能改变周期涨跌方向和时间,他们只能顺势而为,涨得或跌得更剧烈一些。所以,就算我们在买房后紧接着就遭遇了房价下跌周期,也不用怕,只要持有时间超过下跌周期的长度,就仍然能获得价值增长。

而我们能否长时间地持有房产呢?如果是全款买房,那不用说,自己的产权,拿多久都没问题。但中国人买房多是依靠贷款,如果在房价下跌的时候,经济不景气,个人收入还不上房贷,那就很可怕了。银行会要求你补足抵押物价值,如果还不上贷款,房子还可能被收走;如果这时你选择变现卖房,价格上又吃了亏。所以,在贷款买房前,别只顾眼下的经济水平,好好想一想自己的下个十年内是否能一直有稳定的工作收入,能否在遭遇意外大额开支(疾病等)后还能还得起房贷。

最后,谈谈中国楼市现在处于“18年周期”里的哪个阶段吧。从1998年起,中国楼市开始上涨,但在2007年后出现了金融危机和救市,可视为短暂下降;之后几年又快速上涨,2016年的“去库存”意味着一轮周期结束。2017年开始经济进入新常态,楼市的增长有了新特点,一二线城市在严厉调控下成交量收窄,三四线城市库存消化良好,重新开启大规模开发。所以,短期看,今后三年2018年到2020年中国楼市属于上涨周期的起步阶段,平缓是主旋律。

  • 意向区域
  • 价格